不動産投資 成功の秘訣２

現代において投資と名のつくものはすごく多いですよね。

株、FX、仮想通貨などなど…

様々な運用のほとんどが自分一人で行うものですが、不動産投資は一人ではできません！（アパート経営などで全て一人でやっている人もいますが）

不動産投資を始める際には営業マンと会い、物件を買い、その物件を管理してもらうと様々な人との関わりが発生します。

ということで今回は不動産投資に必須である不動産業者の選び方をご紹介したいと思います！

目次

不動産投資　成功の秘訣

会社選び

現在、不動産投資の物件を扱っている業者は全国に数多く存在します。

そんな中、どこの業者と契約し物件を購入するか悩みますよね？

前回は物件が非常に重要だとお伝えしましたが、物件の立地が良ければあとはなんでも良いわけではありません。

では不動産業者のどこを見れば業者選びを成功させやすいのか？

今回はそのポイントをまとめていきたいと思います！

会社概要

今やどこの会社もインターネットでホームページを持っているのが当たり前な中、まず最初に見るべきはその業者のホームページにある「会社概要」です！

え？会社概要のどこ見れば良いかわからない？

そうですよね！普通はそんな細かな部分見ることないですからね！

でも次の3点を最低限確認すればどんな会社かわかりますのでご安心ください！

1つ目は会社の資本金です！

ご存知の方もいらっしゃると思いますが今、会社を起こすときに1円から立ち上がることができます！

そんな中、不動産を扱っている会社の資本がどれくらいなのか確認することは非常に重要です！

万が一、不動産業者が倒産したら色々と手間なことも多いですので、安定した業者を選ぶことをオススメします！

目安としては最低でも1億円はないと安心できないと個人的には考えてます！

2つ目は免許です！

もちろん不動産業者ですから免許は皆持ってます！しかしみてもらいたいのは免許に書かれている（）の中の数字です！

この数字が意味するのは「更新回数」です！5年に1度この数字は更新されて1つずつ上がっていきます！

つまり数字が大きいほどこれまでしっかりとやってきた何よりの証になります！

逆にここが（1）となっていると最近立ち上げた業者でありその前まで何をしていたかはわかりません！同業者を始めては壊してを繰り返している可能性だってあります！

ですので、検討している業者の免許についてはしっかりと確認しましょう！

3つ目は提携金融機関です！

ここは会社概要に載せている会社もあれば載っていない会社もあります！

その会社のものをどこかで見つけたらチェックする程度いいかもれしません！

こちらもどこと提携しているのがいいのか？と皆さん思われると思いますのでいくつか参考に挙げさせてもらいます！

・JACCS

ここはいわゆるCIC（指定信用情報機関）とも密接に関わっており、借入の審査がかなり厳しい金融機関の1つです。

しかし裏を返せばこことの提携があるということは

購入者に無理な借入をさせないクリーンな業者である場合が多いです！

金融機関も貸して返済が滞ることが一番のリスクですからそういう顧客の多い不動産業者とは提携したがらないのが基本です！

またこのJACCSをもとに金利の低いネットバンクも提案できるので業者選びの際にはチェックしておきましょう！

・オリックス銀行

こちらはかなり多くの業者と提携していると思いますが、こちらもJACCS同様、顧客への無理な借り入れはさせないように審査基準が複数あります！

またオリックス銀行は様々な金利での提供があり、借り手には非常には嬉しい銀行です！

オリックス銀行が提携する業者はしっかりしてるところが多いので押さえて置きましょう！

ここはあまり大きく書けませんが、「S銀行（実名を出すとこの銀行さんにも悪いイメージが出るかもしれませんのでイニシャルで）」のみの提携や提携金融機関が２〜３社の不動産業社には注意が必要です！もちろんS銀行が悪いわけではなく、S銀行は不動産投資を少しでも多くに人に始めてもらいたいという考えもあるのか幅広い不動産業社との提携が目立ちますのでここをメインで提案される業者は提案内容が他社と比べて少し劣る可能性もあります。

自社物件保有の業者

 これは不動産投資を始めた後に重要になってくるポイントです！

自社物件というのはその不動産業者が独自のブランドで物件を建て・売買し・賃貸管理を行うようなもののことです。

物件を販売するだけの業者はいくらでも存在しますが、自社で物件を建てるところから管理することまで行う業者はそこまで多くありません！

もちろん販売のみの業者でも優良な業者はありますが、私が自社物件保有の会社をお勧め理由は「販売価格が比較的割安」「購入後、管理が同一業者だとスムーズで楽」など挙げられます。

「販売価格が割安」になる理由は

・土地から仕入れて自社で建てるので無駄なコストがかからない

・業者の儲けは売買ではなくその後の管理費

といった観点から割安となる傾向が多いです。

特に物件価格については価格表（業者用語では上代価格）の６割で販売しても利益が出るように設定されているものが多いです！そして話を聞いていると少しずつ価格が値引きされて当初よりも２割ほど安く買えたという印象を与えるものが多いです！

（ちなみに私がいた業者は８割を一応契約する最低価格にしてましたが、上と交渉して７割でも契約することがありました。）

管理費についても１件の管理費は３０００円〜５０００円と程度と多くはないですが、これが仮に３０００部屋あった場合、月１００万円を固定で収入として計算できるため企業としては安定した収益が見込めるため販売時に多少値引きしてでも販売を促進する傾向があるため買い手側としては嬉しいことです。

まとめると不動産投資を始める際にはどこの業者でも良いわけではなく、少しでも優良な業者との契約が不動産投資を行う上で重要なポイントの一つになるということですので焦らずにしっかりと選んでいきましょう！

業者選びの他に重要なポイントを押さえた記事はこちら

unyoumaster.hatenablog.com

この業者はどうなんだろう？こことの契約する際の注意点は？といった質問などがあればコメントや問い合わせに連絡いただければお答えしたいと思いますので気軽にご連絡ください！

不動産投資 成功の秘訣１

皆さん、資産運用はうまくいってますか？？
リスクを考えるとなかなか動き出すのも難しくなりますよね？

ノーリスクの資産運用なんてないし、失敗しない運用があればみんなそれをやるでしょう！

ここではリスクを最大限に抑え、出来る限り成功する可能性が高くなるような情報を上げていきたいと思います！

もちろん、これに沿っているから失敗しないわけではありません！

しかし！失敗する人のほとんどはなんの情報もなく始めてしまったことが原因です！自分の資産を守りながら運用できるようにこの記事を読んで勉強してからはじめてください！

目次

不動産投資　成功の秘訣

物件選び

不動産投資を始める方は絶対に読んでもらいたい部分です！

これまでに不動産投資の様々なメリットを上げてきました。

まだ読んでいない？？

そんな方にはこちらの記事もぜひ読んでみてください！

unyoumaster.hatenablog.com

unyoumaster.hatenablog.com

これらのメリットを生むために１番必要なもの

それは家賃収入です！！

え？当たり前だろ？って？
そうなんです！当たり前のことなんです！
でも皆さん不動産投資を始めようかなと思って調べるとメリットばかりに目が行きがちなんです！

例えば、老後の収入にと始めても何十年後には誰も住まない不動産ならどうなりますか？

全く収入を生まず、むしろ税金や維持費のみがかかる一方です！！

また家族に残す財産としてお考えの方！
誰も住まないような場所の不動産に価値があると思いますか？それは無価値です！
無価値のものを家族に残して誰が喜びますか？

喜ぶのは不動産を売った会社と営業マンだけです！

ではどうすればいいのか？

答えは簡単！家賃が今後も継続して入ってくる不動産を選べばいいんです！

つまりどれだけ時間が経っても誰かが住みたいと思う不動産ならしっかりと家賃が入り、安定した収入になるのです！！

またそういう場所の不動産は資産価値も維持しやすいので家族に残しても恨まれることはありません！

ここが不動産投資で失敗しない最大のポイント！！

始めるにあたってどれだけ物件を選んだかが不動産投資の成功の秘訣なんです！

とは言っても物件選びってなにを見ればいいの？とお思いの方にいくつか物件を選ぶポイントをご紹介！！

エリア

これは言わずもがなですが、地方の物件や人の少ない地域なんかは危険です！

特に一時的なことで気を引くような物件はさらに注意！一時的に注目される都市でも未来永劫、家賃収入が入ってはきません！

家賃収入が入る＝人が住む＝自分（あるいは周りの人）が住みたいと思う場所かどうかと考えましょう！

自分が住みたいと思わないならそれは誰も住みたいとは思いません！

駅からの距離など物理的な立地

これも先ほど同様、自分が住んだ場合に住み心地が良いかどうかで判断してください！

しかしここでは１点注意が必要です！

例えば都内に住んだことがない人（他府県に住んでいるような人）の場合、「駅まで徒歩20分」と聞くと、お？歩ける距離と思いますよね？

ですが都心に住む人の場合、駅まで徒歩20分は家を選ぶ際には対象外となるケースが多いです！

そう！自分の常識だけでの判断は危険な場合があります！ですので物件を選ぶ際には自分の判断＋他の人の意見（他の人の価値観）を大事にしてください。

土地の評価額

ここはこれまでの住みたいとはイコールにならないかもしれませんが、重要です！

なぜ重要か？

それは長い間家賃を値下げせずに貸しやすいこと、物件を売る際に値崩れせずに売買できることを可能にするからです！

土地の評価にはいくつかの方法がありますが、「路線価」と言われる評価方法がよく使われます！

細かなことはネットで調べてみてください！

この評価が高いと先ほど話した家賃も大幅な値崩れしないことが多いですし、仮に売却する際も高値で手放すこともできます！

さらに！家族に残した際も価値があるものと価値がないもの、あなたはどちらを残したいですか？

まあ答えはあえて書きませんね！笑

ということで物件を選ぶ際にはこの辺りを中心に選んでみてください！

次回は成功の秘訣として「契約する不動産業者選び」
を上げていきたいと思います！

もし他に聞きたい内容などがあればコメントください！

不動産投資について勉強しよう（メリット基礎編２）

メリット基礎編１はこちらから

unyoumaster.hatenablog.com

前回、メリット基礎編１にていくつか不動産投資のメリットを上げてきましたが、書ききれなかったため２つの記事に分けてます。

前回のメリットは上の記事を参考にしてみてください。

今回、紹介するメリットは前回と異なり『税金』関係のお話が中心です。

ただし！下手な営業マンほどここのメリットトークが非常に膨らむ傾向がありますのでご注意ください！！

あくまで付加価値として感じていただけると幸いです。

目次

不動産投資のメリット

この投資を行う方が大きくメリットと感じられるポイントを簡単にまとめてみました。ただしどのように始めたかによってはメリットとならない部分もありますのでご自身にあった内容の部分を参考にしてみてください。

節税対策

所得税・住民税

不動産投資を始める方には様々な人がいます。サラリーマンの方、公務員の方、個人事業主などなど。その皆さんが不動産投資を始めると「確定申告」を行わなければなりません。

簡単に言うと収入が複数からある方は全て確定申告が必要となってきます。

もちろん、収入だけを見られてしまうと課税の対象となってしまい、節税にはなりません！

ではなぜ不動産投資を始めると節税になると言われるのか。

それは不動産を所有することで物件にも経費がかかるからです。

とは言っても目に見えて経費がかかるわけではありません。

こいつ何言ってるんだ？と思われた方！

ここがポイントです！

不動産を所有するとその物件はあなたに資産。買った時からものを使っているんです。

そう！確定申告で申告するのは「減価償却費」というものです。不動産は２つのものでできており、「土地」と「建物」です。

土地の価値は大きく変動することはありません。（一時的に上がったり下がったりする可能性はありますが…）

問題は建物！新築で買った建物も月日が経てばどんどん劣化するもの。そこを「経費」として計上し、自身の収入から差し引くのです。

すると主の仕事で稼いでいる所得から経費を差し引いた額が課税の対象となるのです。

例えば年収６００万円の人の場合、確定申告もなければだいたい所得税で年間約３０万円、住民税で約３０万円の税金を納めています。

これを不動産投資をし、確定申告すると初年度の場合、所得税・住民税それぞれ１０〜１５万の減税、還付を受けることができます。

しかし、ここで注意点！

この節税についてはずっと続くわけではありません。不動産の減価償却には年数に応じて比率が変わります。しかも購入初年度は色々な経費がかかることが多く、節税できているように見えることが多いです。

ですのでこのメリットは一時的なものであり、節税目的で始めることはあまり勧められません。

またこのメリットを前面に話を進める営業マンには気をつけてください！他にメリットを生み出せないようでは不動産投資を長期的には行えません。

相続税

これは今までのメリットとは少し異なること、また対象となる方が異なることに注意してください。

相続税・贈与税関係については年々、改正に伴い大きな変化が起こっております。

しかし、相続税自体の負担は大きく、資産を多く残してもそのほとんどを税金として払うケースも少なくありません。

そういった際に重要となってくるのは生前にどのように準備をしておくことです。

もちろん、生前に贈与を行うことで相続税を軽減する方法も一つの手段ではありますが、贈与も一つ間違えると贈与税が発生し、思うように家族に資産を残すことができない可能性もあります。

そこで考えられたのは不動産投資を使った生前の相続税対策です。

細かな計算がありますが、ここでは簡単にかいつまんで書かせていただきます。

例えば３人の子供がいる方が、現金１億円の資産を残し亡くなったしまった場合

単純に現金で残した場合だと１人当たり約３０００万円の相続があり、その金額に対して税金が課税されます。（細かく言えば少し違うのでイメージでお願いします。）

それに対して１部屋３０００万円のワンルームマンションを３部屋購入し、そのマンションを相続する場合

１人に１部屋のマンションを相続しますが、ポイントはその評価額です！不動産での相続の場合、その評価額は約６〜７割まで減額となります。（価値はそこまで低くはありません。）つまり、２０００万円程度の評価となりそれに対する課税となるため、単純に相続税として支払う金額を減らすことができます。

またマンションでの相続することで相続後、毎月の不労所得を遺族に残すこともできます。

しかも家族が複数いる場合はアパートなどではなく、１人１人に分けやすいワンルームマンションを複数にすることで嫌な争いもなく分けることも可能です。

相続された側もそのまま持っているもよし、売ってまとまったお金にするもよし、非常に有効な相続税対策として注目され始めたことも事実です。

これまでに幾つかのメリットをご紹介してきましたが、あくまで全般的に言えるメリットであり、すべてがすべての人に当てはまるわけではありません。

もし、今の自分に本当にあっているのか、自分にとってのメリットは何なのだろうかと思われた方は私に連絡していただいても構いませんし、どこかの不動産会社のセミナーに参加し営業マンに聞いてみてください。その際には自分の年齢や家族構成、年収、借入などなど個人情報になることも多く聞かれますが、営業マンが聞くことはあなたにとって最適なメリットは何なのかを確認するためです。

と言ってもなかなか言いづらいものもあると思います。そこは「この営業マンなら言ってもいいかな」と思えたら話してみてください。

不動産投資の無料セミナーはこちらから

不動産投資について勉強しよう（メリット基礎編１）

不動産投資とは

今や色々な方が行っている投資の一つであり、例えばアパート経営やワンルームマンションオーナーなど。不動産投資と聞けば「不動産を買うなんて初期費用がすごくかかりそう」「土地や法律の特別な知識がないと難しそう」といったイメージされる方も多いと思います。

確かに不動産投資の中には初期費用がかかるケースや全くの無知から初めて失敗するケースもあります。

しかし、現在この不動産投資に取り組んでいる人の背景を見てみるといわゆる一般のサラリーマンの方から不動産で働いたことのない方など様々な方が始めています。

それは最低限の知識があれば実際に行うことは至ってシンプルだからです！

不動産投資と聞くと難しいイメージですが、『大家さん』と聞けばイメージしやすいですかね？人に部屋を貸して家賃を受け取る！ただこれだけなんです！

簡単でしょ？！

でもなぜこういった投資を行う人がいるのか。それはどんな方でも１度は憧れる『不労収入』を得るためです！

特に今行ってる仕事を退職した後や今回の新型感染症の蔓延する中、毎月決まった収入が入って来れば安心して生活できますよね？

今回はこの不動産投資の基本的なメリット・デメリットをご紹介したいと思います。

ちなみに応用編では実際に不動産投資を考えるに当たって注意したい点や失敗しないためのポイントなどをまとめておりますのでよければそちらも見てみてください！

あとこの記事を書いている私は少し前までこの不動産投資の営業をしておりました！その経験と営業では素直に言えない本音を少しでも多くの皆さんに知っていただきたく書いてみました。不動産投資を考え始めた方は是非読んでみてください。

目次

不動産投資のメリット

この投資を行う方が大きくメリットと感じられるポイントを簡単にまとめてみました。ただしどのように始めたかによってはメリットとならない部分もありますのでご自身にあった内容の部分を参考にしてみてください。

不労収入

老後の年金対策

この不動産投資を始めるきっかけになった１番のメリットと言っていいでしょう。

実際、様々な分野で「退職後・老後の収入が年金だけでは足りない」「今後のために少しでも貯蓄した方がいい」と皆さんの将来不安を煽ってきています。

さらに、今騒がれている年金問題が解決されるような明るいニュースはなく、正直将来のために今は我慢して貯蓄しようと考える人、将来のために何か資産運用や投資を始めようという方が増えていることも事実です。

例えばワンルームマンションを１部屋都内で貸した場合、約１０万円前後の家賃が毎月収入として入ってきます。もちろんそれだけでは生活は難しいかもしれませんが、２〜３部屋あれば月２０〜３０万円の収入となり十分な収入源の一つとなります。

またアパート経営などでは物件にもよりますが１棟当たり５〜６部屋と考えて、一部屋当たり５万円前後の家賃が入って来れば同じくらいの収入を見込めます。

今時点での不労収入

これについては始め方次第になりますが、ある程度の資産がある状態で始めた場合、それを元手にローンをうまく組んで、毎月の家賃収入で返済と手元の収入にすることも可能です。

例えば都内のワンルームマンションを１部屋購入する場合

物件価格が３０００万円程度の物件を頭金１０００万円で始めると、毎月大体、家賃が１０万円、ローンの返済が７万円程度なので毎月３万円程度の収入になる。もちろん最初に１０００万円入れてこれだけ？と思う人も少なくないでしょう。ただし、その物件はすでにあなたのものですので物件価値＋毎月の収入であることをお忘れないように。

ただし！別の記事でも書きますが、最初から頭金を入れることで旨味が少なくなってしまう場合もありますし、頭金を入れることでローンの金利が下がるケースもありますのでそこは慎重に検討しましょう。

イメージ図

家族に対する生命保険・遺族年金

生命保険

なんで不動産投資が生命保険？と思われる方もいらっしゃると思いますのでここで少しだけ説明を。簡単に言うと「団体信用生命保険」という言葉をご存知の方はそれをうまく応用したものです。

「団体信用生命保険」とは自宅を購入する際やその他の不動産を購入する場合に、銀行からローンを組む際に付随するものです。

自宅を買ったはいいものの世帯主がなくなってしまった、あるいは仕事できない状態になってしまった場合、ローンの返済ができなくなってしまう恐れがありますよね？銀行もそれで食いっぱぐれることはリスクですので生命保険をかけるのです。

ですので万が一何かあった場合でも家族にローンは残りません。むしろ家賃収入を生む資産を残せるのです。

つまり、ローンが２０００万円残っていれば２０００万円の保険金が支払われたのと同じであり、その保険料は家賃から支払っているので自身の負担はほどんどありません。

２０００万円の保険に入るとなると相当な出費になりますのでその辺の見直しも検討できます。

遺族年金

先にも伝えた通り契約した人に万が一があった場合、ローンは残らず毎月安定した収入を生む資産を家族に残せるためいわゆる遺族年金に似たようなものにもなります。

 無借金の資産を残せ、その資産は毎月収入を生む。残された家族のことを考えると非常に息の長い保険であり、保険会社の出している商品でもここまで半永久的な保証はなかなかありません。

この他にも節税対策や相続対策といったメリットも不動産投資にはあります！

その部分についてはメリット基礎編２にまとめてありますのでぜひ参考にしてみてください。

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初出掲載 2020年7月25日